地产政策编年史（精选文档）
下面是小编为大家整理的地产政策编年史（精选文档）,供大家参考。
目录
第一轮周期：2008-2011
年
....................................................................................................... 1
2008
年：金融危机爆发，政策由紧转松
.................................................................................. 1
2009
年：政策持续宽松，楼市迅速升温
.................................................................................. 3
2010
年：抑制房价快速上涨，限购限贷政策出台
................................................................... 4
2011
年：通胀持续升温，调控政策加码
.................................................................................. 5
第二轮周期：2012-2014
年
....................................................................................................... 7
2012
年：
“ 稳增长 ” 压力加大，地方政策出现松动
.................................................................... 7
2013
年：中央重申调控，地方政策分化
.................................................................................. 8
2014
年：
“9·30” 新政结束调控，融资政策逐步放开
................................................................ 9
第三轮周期：2015
年至今
....................................................................................................... 11
2015
年：利好政策密集出台，公司债发行井喷
.................................................................... 11
2016
年：房价加速上涨，中央首提 “ 房住不炒 ”
..................................................................... 13
2017
年：调控政策密集出台，购租并举加速推进
................................................................ 14
2018
年：融资渠道收紧，信用违约集中爆发
....................................................................... 16
2019
年：楼市平稳运行，棚改计划收缩
............................................................................... 17
2020
年：供给端政策托底，需求侧坚持调控
....................................................................... 18
政策更迭下的房企信用观察
.................................................................................................... 20
政策如何影响信用基本面？
..................................................................................................... 20
政策什么时候放松？
................................................................................................................ 21
政策什么时候收紧？
................................................................................................................ 22
风险因素
.................................................................................................................................... 23
附表：地产政策汇总
................................................................................................................ 24
插图目录
图
1 ：
2008
年以来地产行业历经三轮周期
............................................................................... 1
图
2 ：
2007-2008
年商品房销售额累计同比
............................................................................. 2
图
3 ：
2007-2008
年房屋新开工面积累计同比
......................................................................... 2
图
4 ：
2009
年前后
M2
同比走势
............................................................................................... 3
图
5 ：
2009
年前后商品房销售额同比及房价同比走势
........................................................... 3
图
6 ：
2010
年前后
GDP 、 CPI
走势
......................................................................................... 4
图
7 ：
2010
年前后商品房销售额同比及房价同比走势
........................................................... 4
图
8 ：
2011
年前后
GDP 、 CPI
走势
......................................................................................... 6
图
9 ：
2011
年前后商品房销售额同比及房价同比走势
........................................................... 6
图
10 ：
2012
年前后投资、进出口走势
..................................................................................... 7
图
11 ：
2012
年前后商品房销售额同比及房价同比走势
......................................................... 7
图
12 ：
2013
年前后
M2
同比走势
............................................................................................. 8
图
13 ：
2013
年前后商品房销售额同比及房价同比走势
......................................................... 8
图
14 ：
2008-2014
年商品房待售面积持续快速上涨
............................................................... 9
图
15 ：
2014
年前后商品房销售额同比及房价同比走势
......................................................... 9
图
16 ：
2015
年前后
M2
同比走势
........................................................................................... 11
图
17 ：
2015
年前后商品房销售额同比及房价同比走势
....................................................... 11
图
18 ：
2015
年房企发债爆发式增长
....................................................................................... 11
图
19 ：
2015
年房企各类信用债发行占比
............................................................................... 11
图
20 ：
2016
年前后新开工及销售面积同比走势
.................................................................. 13
图
21 ：
2016
年前后商品房销售额同比及房价同比走势
...................................................... 13
图
22 ：
2017
年三线城市房价涨幅逆势上扬
.......................................................................... 15
图
23 ：
2017-2019
年一、二、三线城市新建商品住宅价格走势
........................................ 17
图
24 ：
2017-2019
年商品房销售额同比及房价同比走势
.................................................... 17
图
25 ：新冠肺炎国内外确诊病例趋势
................................................................................... 19
图
26 ：近一年商品房销售面积同比及新开工同比走势
........................................................ 19
图
27 ：
2015
年以来商品房销售和地产债利差走势
.............................................................. 20
图
28 ：
2018
年以来商品房开发资金同比和地产债利差走势
.............................................. 21
图
29 ：
2008
年以来三轮货币放松起点及其宏观背景
.......................................................... 22
图
30 ：楼市放松周期财政压力通常较大
................................................................................ 22
表格目录
表
1 ：
2008
年影响地产行业的重要政策梳理
........................................................................... 2
表
2 ：
2009
年影响地产行业的重要政策梳理
........................................................................... 3
表
3 ：
2010
年影响地产行业的重要政策梳理
........................................................................... 5
表
4 ：
2011
年影响地产行业的重要政策梳理
........................................................................... 6
表
5 ：
2012
年影响地产行业的重要政策梳理
........................................................................... 8
表
6 ：
2013
年影响地产行业的重要政策梳理
........................................................................... 9
表
7 ：
2014
年影响地产行业的重要政策梳理
........................................................................ 10
表
8 ：
2015
年影响地产行业的重要政策梳理
........................................................................ 12
表
9 ：
2016
年影响地产行业的重要政策梳理
........................................................................ 13
表
10 ：
2017
年影响地产行业的重要政策梳理
...................................................................... 15
表
11 ：
2018
年影响地产行业的重要政策梳理
...................................................................... 16
表
12 ：
2019
年影响地产行业的重要政策梳理
...................................................................... 18
表
13 ：
2020
年影响地产行业的重要政策梳理
...................................................................... 19
表
14 ：深圳新政前后及北京、上海限购限贷政策对比
........................................................ 23
表
15 ：
2008-2020
年影响地产行业的重要政策梳理
............................................................ 24
目前，地产行业正从疫情影响中逐步恢复，部分地区楼市甚至出现过热的苗头。
7
月
15
日，深圳市住建局发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 ( 深建字﹝ 2020 ﹞ 137
号 ) ，为当前“房住不炒、因城施策”基调下的楼市调控又添上浓墨重彩的一笔。
事实上，金融危机以来，楼市已历经三轮沉浮。每波行情的转折点上，总有政策的推波助澜。货币政策、各级政府的楼市调控、各类机构的融资约束，都能引导行业的未来走向。我们以编年史的形式，梳理
2008
年以来每一年的行业走势和各类政策，以史为鉴。
图 1：2008 年以来地产行业历经三轮周期
商品房销售面积:累计同比（%）
60.0
50.0
40.0
30.0
20.0
10.0
0.0
-10.0
-20.0
-30.0
-40.0
资料来源：Wind，中信证券研究部
▍ 第一轮周期：2008-2011
年
2008
年：金融危机爆发，政策由紧转松 次贷危机爆发后，行业迅速走弱。
受次贷危机影响， 2008
年开始我国经济由过热迅速走弱，楼市量价齐跌，地产投资大幅萎缩。至
2008
年
9
月金融危机全面爆发，行业数
据跌入冰点。商品房销售额累计同比由
2007
年
10
月高点
51.5% 大幅下滑，至
2008
年
11
月为 -19.8% ； 70
城新建住宅价格指数出现连续
7
个月环比下跌；新开工面积同比由
20%
以上增速下跌为个位数。
0
0
0
0
0
0 0 2008-02 2009-11 2011-08 0 2013-05 2015-02 2016-11 2018-08 2020-05 0
0 第一轮周期 第二轮周期 第三轮周期 0
图 2：2007-2008 年商品房销售额累计同比 图 3：2007-2008 年房屋新开工面积累计同比
60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 -10.00 -20.00 -30.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00
资料来源：Wind，中信证券研究部 资料来源：Wind，中信证券研究部
刺激计划出炉，政策由紧转松。
金融危机爆发后，货币政策由紧缩转为宽松， 08
年
9
月起央行连续下调基准利率及存款准备金率，一年期贷款基准利率由
7.47% 逐步下调至 5.31% ；大型金融机构存款准备金率由
17.5% 逐步下调至
15.5% 。为刺激经济，地产行业利好政策频出。
2008
年
10
月
22
日，财政部、国税局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，下调购房契税
1% 、免征住房购销印花税；同日，央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，下调个人住房贷款利率下限至贷款基准利率的
0.7
倍、调整首付比例至
20% ，并下调公积金贷款利率。年末，国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求加大保障性住房建设力度；加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持...
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